LƯỢC SỬ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐÀ NẴNG – thị trường bất đông sản 2019 tại đà nẵng

Lược sử thị trường bđs Đà Nẵng, bà con cùng điểm qua tham khảo để có hướng nhìn tổng quan đúng đắn trước khi đặt chân vào đầu tư vào Tp đáng sống nhất Việt Nam nhé.

Bạn đang xem: thị trường bất đông sản 2019 tại đà nẵng

LƯỢC SỬ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐÀ NẴNG – thị trường bất đông sản 2019 tại đà nẵng

    Đà Nẵng là Tp lớn nhất miền Trung và là một trong 5 Tp trực thuộc Trung ương, có lịch sử phát triển tương đối ngắn-25 năm kể từ 1996 đến nay. Mặc dù vậy thị trường Bds(BĐS) cũng từng trải qua khá nhiều thăng trầm, dưới đây là lược sử được SPE.Ŕ tóm tắt khá ngắn gọn và chia làm 4 thời kỳ để độc giả dễ hình dung hơn.

Ι. GIAI ĐOẠN TRƯỚC 2013:

– Ngày 1/1/1997 Đà Nẵng chính thức trở thành TP trực thuộc trung ương, cũng trong năm này, resort biển trước nhất Furama đi vào hoạt động, tiếp này là việc cầu Sông Hàn đi vào hoạt động vào năm 2000 đã đặt nền tảng trước nhất để BĐS Đà Nẵng nhất là BĐS ven biển (resort, villas, condotel, khách sạn…) phát triển mạnh mẽ sau này.
– Ngày 15 tháng 7 năm 2003, Đà Nẵng được thừa nhận là đô thị loại 1, đánh dấu cho sự thời kì phát triển mạnh mẽ về quy mô KT, Xã hội,…. Không những thế thị trường BĐS tại đây cũng có những chuyển biến tích cực hơn tuy chưa sắc nét. Thời điểm này tuy ĐN là đô thị loại Ι nhưng thị trường BĐS lại không có nhiều đột phá trong quy mô thị trường lẫn tâm lý nhà đầu tư. Có nhiều nguyên nhân cho việc này, như quy mô kinh tế cũng như dân số chưa đạt ngưỡng tăng trưởng ấn tượng và việc nguồn cung sản phẩm chưa phong phú, cùng với hệ thống pháp lý chưa thực sự ủng hộ cho thị trường. Lúc này sản phẩm được giao dịch trên thị trường hầu hết là đất nền phân lô các khu tái định cư nằm ở khu vực Hoà Cường và Khuê Trung với giá từ 60 đến 300tr, hình thức mua bán hầu hết là “phiếu trắng”

– Năm 2007, UBND Tp Đà Nẵng quyết định giao trả toàn thể khu du lịch Bà Nà cho Tập đoàn Sun Group – Việt Nam quản lý. Nhằm phục vụ nhu cầu du lịch tìm tòi, nghỉ dưỡng và du lịch tâm linh, tuyến cáp treo Bà Nà-Suối Mơ đã đi vào hoạt động vào năm 03/2009. Đây là cột mốc trọng yếu đánh dấu sự chuyển biến trong cơ cấu kinh tế của TP, bước đầu trong việc định hướng ĐN trở thành TP du lịch sau này, đồng thời cũng làm cho thị trường BĐS có những chuyển biến mạnh mẽ ở phân khúc BĐS du lịch, ven biển.
– Cũng trong thời kỳ này, cố Bí thư – Chủ tịch TP là ông Nguyễn Bá Thanh sử dụng quyết sách “đổi đất lấy hạ tầng” đã tạo một cuộc chuyển biến rõ rệt so với thị trường BĐS ĐN. Rõ ràng và cụ thể với quyết sách ưu đãi cho các doanh nghiệp lớn (SUN Group, BRG, Trung Nam, Phương Trang…) Tp đã có những dự án xây dựng nền tảng hạ tầng lớn được đầu tư, cùng với đó quỹ đất đối ứng khắp TP cũng được các doanh nghiệp này lên plan sử dụng, triển khai dự án. Đây có thể nói là thay đổi kép theo hướng rất có lợi cho thị trường BĐS ĐN vì sẽ đẩy nhanh vận tốc đô thị hóa, tăng trưởng dân số, tạo công ăn việc làm vừa phát triển quỹ đất theo nhiều hướng, tạo nguồn cung dồi dào sau này. Tuy đây chỉ là thời điểm sơ khai của thị trường nhưng thị trường Đà Nẵng rất được các nhà đầu tư khắp cả nước lưu ý vì tiềm năng lớn và giá thành khá rẻ.

Xem Thêm  Thực hư sốt đất Đông Anh sau thông tin quy hoạch - đất đông anh lên giá

– Thời kỳ 2009-2013 là cuộc cách mạng của Tp khi hàng loạt các cây cầu mới: Thuận Phước, Cầu Rồng, Trần Thị Lý được mang vào sử dụng, không những giúp việc đi lại đơn giản hơn với quận Sơn Trà mà còn khiến cho Đà Nẵng đánh dấu lên bản đồ du lịch toàn cầu với lợi thể bờ biển dài và quá đẹp.

Từ đây, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn khởi đầu là thị trường BĐS được săn đón bởi những nhà đầu tư lớn trên cả nước vì tiềm năng du lịch quá dồi dào. Thời kỳ này với tầm giá 400-500 triệu đồng đã có thể sở hữu 1 sản phẩm đất nền ở những Khu đô thị, khu  tái định cư mới quy hoạch.

Tuy nhiên vào thời kỳ 2011 đến 2013 cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu khởi đầu tác động trực tiếp đó thị trường BĐS Việt Nam và Đà Nẵng cũng không ngoại lệ.

Thị trường suy giảm mạnh và hầu như mất thanh khoản. Trung bình BĐS trung tâm giảm 30 40% giá còn vùng ven mới nổi mất 60 70%.

Ví dụ Golden Hill năm 2010 giá 350tr năm 2011 600tr nhưng đến cuối năm 2011 giảm còn 170tr đến 220tr… Cú sập quá lớn khiến thị trường BĐS Đà Nẵng rơi vào đóng băng trong 3 năm tiếp theo.

II. GIAI ĐOẠN 2013 – 2017:

– Năm 2013 luật đất đai sửa đổi được công bố cùng với đó năm 2014 luật nhà ở cũng có hiệu lực, hành lang pháp lý đảm bảo đã xúc tiến mạnh sự phát triển về thị trường BĐS ở Đà Nẵng. Thời điểm này Đà Nẵng cũng có những dự án đầu tư công vốn lớn trong thời điểm này điển hình như dự án Nút giao thông Ngã Ba Huế được xây dựng dưới hình thức BT bởi tập đoàn Trung Nam, cùng hàng loạt các tuyến đường mới được mở thêm.
– Không những thế việc tăng trưởng kinh tế, dân số cũng như vận tốc đô thị hóa nhanh góp phần không nhỏ vào việc đẩy nhu cầu mua sở hữu BĐS nhất là đất nền tăng mạnh theo. Cũng trong thời kỳ này thị trường BĐS ĐN khởi đầu thu hút nhà đầu tư, dòng tiền khắp nơi trên cả nước. Tầm giá trung bình trong thời kỳ này cho sản phẩm đất nền tăng trưởng nhanh, từ 500tr – 1.5 tỷ/ sản phẩm

– Đây cũng là thời kỳ vàng trong sự phát triển BĐS du lịch tại ĐN khi hàng loạt ông lớn trong và ngoài nước đổ về xây dưng các resort ven biển, và tuyến đường du lịch ven biển nối liền Đà Nẵng Hội An đã mở ra thời cơ lớn cho thị trường BĐS Phía nam Đà Nẵng và ven sông cổ cò. Đồng thời tác động trực tiếp đó Phường Điện Ngọc tỉnh Quảng Nam giáp ranh với ĐN, tạo tiền đề phát triển cho khu vực NAM ĐÀ NẴNG sau này.

III. GIAI ĐOẠN 2017 – 2019:

– Thời kỳ này kinh tế ĐN có rất nhiều điểm sáng, trong đó việc tăng trưởng du lịch ấn tượng, cũng như đăng cai tổ chức hội nghị APEC 2017 đã hỗ trợ vị trí Đà Nẵng được nâng cao lên rất nhiều, cùng với nền tảng tốt là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường ở thời kỳ 2014-2017, thị trường BĐS Đà Nẵng đã đoạt được thời kỳ hoàng kim trong thời điểm này.
– Liên tục những dự án mới được đầu tư, tái khởi động lại: Khu đô thị Phương Trang, Khu đô thị Bàu Tràm Lakeside, Eco Charm (Liên Chiểu), Khu đô thị Phú Mỹ An, Khu đô thị FPT, Khu đô thị Nam Hòa Xuân (Ngũ Hành Sơn), Khu đô thị Sea Thuận Phước, Khu đô thị đầu tuyến Sơn Trà Điện Ngọc (Sơn Trà)… và không thể không kể tới hàng loạt Khu đô thị ở Điện Ngọc – Điện Bàn.

Xem Thêm  Khu công nghiệp Vân Trung – Bắc Giang - khu công nghiệp vân trung bắc giang

– Thời kỳ này giá BĐS tăng phi mã tuy có chững lại vào quý 2 và 3 của 2018 nhưng sau đó tiếp tục tăng mạnh và đạt đỉnh vào quý Ι/2019. Có nhiều nguyên nhân cho sự tăng trưởng cực mạnh này, trong đó tăng trưởng Kinh tế hơn 8% (năm 2018), hay hàng loạt những dự án đầu tư công: Tin đồn cầu Bùi Tá Hán, xê dịch Cảng Liên Chiểu, đề án thay đổi quy hoạch Tp… cùng với đó phải kể tới  sự dịch chuyển dòng tiền vào BĐS (cuối 2018 đầu 2019) trên quy mô cả nước.
– Mức thanh khoản cao kinh khủng cùng với sự điên cuồng của đông người đã hỗ trợ tầm giá của đất nền đạt ngưỡng: trung bình 2.2-3 tỷ/sp, có nơi đạt giá 5-7 tỷ (so với sp ở gần biển hoặc vị trí đẹp).

IV. GIAI ĐOẠN 2019 – NAY:

– Kể từ khi đạt đỉnh ở quý Ι/2019, thị trường BĐS ĐN khởi đầu lao dốc không phanh trong thời kỳ này. Có thể nói thời kỳ này là sự suy thoái kép của thị trường, bởi 2 nguyên nhân: bong bóng BĐS vỡ và tác động của dịch bệnh Covid 19.

– Năm 2019 không thể không kể tới việc hướng dẫn thực hiện tổng kết thanh tra 2852 về sai phạm trong quản lý sử dụng đất đai của Đà Nẵng được thông báo, đi kèm là hàng loạt sai phạm của các dự lớn như: Đa Phước (liên quan Vũ Nhôm), tiếp này là hàng chục dự án tranh chấp giữa khách hàng, nhà cung cấp môi giới và nhà đầu tư ở khu vực Điện Ngọc – Quảng Nam (đơn cử là Bách Đạt – Nhất Nam), sự chậm trễ trong việc ra sổ hoặc xây dựng hạ tầng của các dự án…. Vô hình trung tạo thành một “cơn khủng hoảng pháp lý” làm cả thị trường mất niềm tin, phủ sợ hãi lên tâm lý mọi nhà đầu tư và góp phần không nhỏ kích nổ bong bóng BĐS.

– Việc bong bóng BĐS tạo dựng ở thời kỳ trước vỡ vào đầu quý II/2019 khiến thanh khoản của cả thị trường khởi đầu giảm mạnh, giá cũng lao dốc theo và đạt mức giảm 35-50% chỉ trong hai quý 3 và 4 năm 2019. Trong thời điểm này không chỉ riêng Đà Nẵng mà cả nước đều trải qua sự suy giảm mạnh của thị trường BĐS, đồng nghĩa với việc dòng tiền đã dịch chuyển rất nhiều từ BĐS sang các kênh đầu tư khác, nhất là chứng khoán.

– Tiếp đó đầu năm 2020 giá thành đang có xu thế tăng nhẹ thì đại dịch Covid bùng phát vào tháng 3/2020 càng làm cho tâm lý thị trường bao trùm cảm tưởng u ám. Mặc dù với quyết sách kiểm tra dịch tốt trong năm 2020 nhưng việc hoãn đường cất cánh quốc tế, nội địa, cùng việc đợt dịch thứ 2 bùng phát tại chính Đà Nẵng khiến cả nền KT Tp vốn dựa vào dịch vụ và thương mại (65.5%) hầu hết tê liệt, du lịch suy giảm thu nhập 56.4%, kinh tế tăng trưởng âm 9.77% trong năm này. Điều này cùng với sự mất thanh khoản nặng ở hầu như các dự án và phân khúc sản phẩm làm tâm lý sợ hãi bao trùm cả thị trường. Tuy nhiên thị trường trong năm vẫn có những điểm sáng như sự phục hồi giá ở những khu vực có tính rủi ro thanh khoản thấp như Khu đô thị Nam Hòa Xuân khi tầm giá được đẩy từ 2.1 tỷ(đầu 2020) lên lại mức 2.8 tỷ(cuối 2020), hoặc khu vực FPT, Hòa Xuân, KDC Nam Nguyễn Tri Phương cũng có mức thanh khoản khá giúp tầm giá có sự tăng nhẹ từ đáy thấp (cuối 2019) 200-400tr/sp tùy vị trí.

Xem Thêm  Cầu Cần Giờ – Thông tin quy hoạch tiến độ #2021 - dự án cầu cần giờ

– Bước qua năm 2021, giá và thanh khoản ở một số dự án an toàn (về cả pháp lý và rủi ro thanh khoản) trên đà cũ có sự tăng trưởng trở lại, cùng với đó việc xúc tiến kinh tế cũng khiến tâm lý thị trường tích cực hơn, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh, dòng tiền chốt lời cũng khởi đầu đổ sang BĐS, ai cũng mong đợi sự trở lại của thị trường. Tâm lý tích cực giúp thị trường có thời kỳ tăng trưởng vào cuối tháng 3 đầu tháng 4 ở hầu như các dự án lớn, giúp tầm giá phục hồi trở lại, chỉ còn cách tầm giá đỉnh 2019 khoảng 15-20%

– Những tưởng thị trường đã có đà phục hồi nhưng không, đợt bùng phát dịch thứ 4 lớn nhất từ trước đến giờ lại khiến thị trường lâm vào cảnh mất thanh khoản hầu hết hoàn toàn ở mọi phân khúc. Chính sự mất thanh khoản đột ngột và tình hình tình tiết của dịch bệnh hết sức phức tạp, đến mức phải ngưng mọi hoạt động kinh tế nên tầm giá rao bán (không phải giao dịch) có sự sụt giảm, nhưng số lượng không quá nhiều để tạo hiệu ứng bán tháo.

LỜI KẾT: 

Tuy thị trường trải qua không ít thăng trầm nhưng không thể phủ nhận BĐS Đà Nẵng đã phát triển rất nhanh và mạnh chỉ trong vòng vỏn vẹn 10 năm. Giá thành, tính thanh khoản và quy mô thị trường đều tăng trưởng 5-10 lần, nhưng hiện tại tầm giá vẫn còn đang ở mức thấp so với tiềm năng và vị trí của Tp, nhất là sau khủng hoảng kép của thị trường thời kỳ này. Vẫn còn rất nhiều dư địa cũng như không gian phát triển cho thị trường sau này, đặc biệt sau thời điểm chính phủ thông qua đề án thay đổi quy hoạch Tp Đà Nẵng thời kỳ 2030, tầm nhìn 2045, thị trường BĐS vẫn sẽ rất hứa hẹn cho nhà đầu tư.
Đi kèm sự phát triển trên là sự ra đời hàng loạt loại hình BĐS mới xuất hiện: villa nghỉ dưỡng, villas biển, condotel, căn hộ, căn hộ dịch vụ, phân khúc cho thuê ngắn-dài ngày… Trong nội dung này SPE.Ŕ đang tập trung vào phân khúc đất nền, vì đây là phân khúc có lượng sản phẩm lớn nhất và đóng vai trò chủ đạo, dẫn dắt cả thị trường. Trong những nội dung, bản tin tiếp theo SPE.Ŕ sẽ đề cập sâu hơn vào các phân khúc khác.

Ảnh: Trần Mạnh Hoàng

Nội dung trên của Page SPE.Ŕ là một nhà cung cấp phân tích và thăm dò thị trường Đà Nẵng. Vũ chỉ sao chép lại để mọi người hiểu thêm về Đà Nẵng

(Theo Trần Vũ  – SPE.Ŕ team)

 

Xem thêm các nội dung khác thuộc thể loại: Tin Tức